Copropriété en difficulté

Pourquoi confier le redressement de votre résidence à Philippe BOURÉ ?

Face à une copropriété en difficulté, le choix du syndic est une décision cruciale. Philippe BOURÉ réunit des atouts rares qui font de lui le professionnel idéal pour redresser une résidence en crise.

Docteur en droit, il maîtrise avec une précision chirurgicale les mécanismes juridiques de la copropriété : contentieux, recouvrement de charges, mise en conformité réglementaire, gestion des conflits entre copropriétaires. Là où d'autres improvise, il applique une expertise juridique solide et éprouvée.

Avec plus de 20 ans d'expérience en gestion de syndic, il a traversé toutes les configurations possibles : impayés chroniques, travaux urgents non financés, assemblées générales bloquées, sinistres majeurs. Cette expérience de terrain lui confère une capacité de diagnostic rapide et une vision stratégique que seules les années forgent.

Enfin, sa désignation répétée en qualité de syndic judiciaire par le Tribunal de Nice est sans doute la reconnaissance la plus éloquente de sa compétence. Lorsqu'un juge fait appel à lui pour rétablir l'ordre dans une copropriété en péril, c'est parce qu'il sait que Philippe BOURÉ dispose de l'autorité, de la rigueur et des outils pour y parvenir — même dans les situations les plus dégradées.

Choisir Philippe BOURÉ et le Cabinet Niximmo, c'est choisir la compétence juridique, l'expérience du terrain et la confiance des institutions.

Copropriété en difficulté

Niximmo et Philippe Bouré sécurisent vos copropriétés en crise.

✍️ Avant-propos

Une copropriété en difficulté n'est pas une fatalité. C'est un défi qui appelle un professionnel d'exception : rigoureux, expérimenté, juridiquement armé et humainement engagé.

Philippe BOURÉ est cet expert. Docteur en droit, fort de plus de vingt années d'exercice dans la gestion de copropriétés complexes et désigné à plusieurs reprises syndic judiciaire par le Tribunal de Nice, il a développé une méthode éprouvée pour diagnostiquer, stabiliser et redresser les résidences en crise — quelle qu'en soit la nature.

Ce guide présente, de manière concrète et pragmatique, les actions qu'il déploie selon le type de difficulté rencontré.

🔍 ÉTAPE PRÉALABLE : LE DIAGNOSTIC 360°

Avant toute action, Philippe BOURÉ procède à un audit complet et impartial de la copropriété dans les premières semaines suivant sa prise de mandat. Cet audit couvre :

• L'état financier : analyse des comptes, niveau des impayés, dettes fournisseurs, provisions insuffisantes, fonds de travaux

• L'état juridique : contentieux en cours, procédures judiciaires, conformité réglementaire, validité des assemblées générales passées

• L'état technique : inspection des parties communes, équipements collectifs, urgences à traiter

• L'état humain : climat entre copropriétaires, conflits latents, relation avec le conseil syndical

Ce diagnostic est la boussole de toute l'action à venir. Il est présenté avec transparence au conseil syndical et aux copropriétaires dès la première assemblée générale.

💸 CAS N°1 — LA COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ FINANCIÈRE

Le constat

Une copropriété financièrement fragilisée se caractérise par : un taux d'impayés élevé (souvent supérieur à 15-20 % du budget), des fournisseurs impayés, un fonds de roulement insuffisant, l'impossibilité de financer les travaux nécessaires, voire une inscription au registre national des copropriétés fragiles.

Les actions immédiates de Philippe BOURÉ

1. Cartographie précise des impayés
Philippe BOURÉ établit dès les premières semaines un tableau nominatif et chiffré de l'ensemble des débiteurs, avec ancienneté de la dette et situation personnelle de chaque copropriétaire défaillant. Cette rigueur comptable est le point de départ indispensable.

2. Mise en place d'une politique de recouvrement ferme et structurée

• Envoi de mises en demeure formelles par lettre recommandée

• Saisine rapide du tribunal judiciaire pour obtenir des injonctions de payer

• Inscription d'hypothèques légales sur les lots des débiteurs récalcitrants

• Négociation d'échéanciers pour les copropriétaires de bonne foi en situation de fragilité temporaire

"La fermeté dans le recouvrement n'est pas une option : c'est une obligation envers les copropriétaires qui paient régulièrement leurs charges." — Philippe BOURÉ

3. Renégociation des contrats fournisseurs
Les contrats en cours (gardiennage, entretien, assurance, eau, énergie) sont passés en revue. Philippe BOURÉ renégocie les tarifs, résilie les contrats déséquilibrés et met en concurrence les prestataires pour réduire les charges courantes.

4. Reconstitution de la trésorerie

• Vote en assemblée générale d'appels de fonds exceptionnels si nécessaire

• Mobilisation du fonds de travaux (loi ALUR) pour les dépenses urgentes

• Demande de subventions publiques (ANAH, programme MaPrimeRénov' Copropriétés) pour les travaux éligibles

5. Transparence financière totale
Philippe BOURÉ instaure un reporting mensuel adressé au conseil syndical : état de trésorerie, suivi des impayés, état des procédures en cours. La confiance se reconstruit par la transparence.

⚖️ CAS N°2 — LA COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ JUDICIAIRE

Le constat

Certaines copropriétés sont plongées dans des conflits juridiques paralysants : contestations d'assemblées générales, litiges entre copropriétaires, actions contre d'anciens syndics, mises en cause de la responsabilité du syndicat, ou encore procédures initiées par des créanciers.

Les actions immédiates de Philippe BOURÉ

1. Audit juridique exhaustif
Fort de son titre de Docteur en Droit, Philippe BOURÉ procède personnellement à l'analyse de l'ensemble des procédures en cours :

• Identification des risques de condamnation et provisionnement comptable

• Évaluation des chances de succès des actions engagées

• Détection des procédures abusives ou mal conduites par le syndic précédent

2. Sécurisation des décisions d'assemblée générale
L'une des sources majeures de contentieux en copropriété réside dans des assemblées générales mal organisées. Philippe BOURÉ veille à :

• La régularité des convocations (délais, ordre du jour, pièces annexées)

• La conformité des résolutions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967

• La rédaction irréprochable des procès-verbaux

3. Gestion stratégique des contentieux
En lien avec les avocats mandatés par le syndicat, Philippe BOURÉ pilote la stratégie judiciaire :

• Priorisation des actions les plus urgentes et les plus rentables

• Négociation de transactions amiables lorsque cela est dans l'intérêt collectif

• Suivi rigoureux des délais de prescription pour ne laisser aucun droit s'éteindre

4. Mise en conformité réglementaire
Diagnostic de conformité aux obligations légales : immatriculation au registre national des copropriétés, tenue du carnet d'entretien, diagnostic technique global (DTG), plan pluriannuel de travaux (PPT) — obligations issues de la loi ELAN et de la loi Climat et Résilience.

🔧 CAS N°3 — LA COPROPRIÉTÉ FACE À DES TRAVAUX URGENTS

Le constat

Toiture effondrée, ascenseur hors service, façade dangereuse, réseau électrique vétuste, infiltrations massives : certaines copropriétés accumulent des retards de maintenance qui créent des situations d'urgence technique, voire de danger pour les occupants.

Les actions immédiates de Philippe BOURÉ

1. Sécurisation immédiate
Dès la prise de mandat, Philippe BOURÉ fait intervenir les entreprises compétentes pour sécuriser les zones dangereuses, sans attendre l'assemblée générale lorsque l'urgence le justifie — conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui autorise le syndic à engager les dépenses urgentes nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

2. Établissement d'un plan pluriannuel de travaux (PPT)
Philippe BOURÉ commande un diagnostic technique complet par un bureau d'études indépendant, puis structure un PPT priorisé :

• Travaux d'urgence (sécurité, étanchéité, structure)

• Travaux nécessaires à court terme (3 ans)

• Travaux de performance énergétique à moyen terme

3. Recherche de financements

• Mobilisation du fonds de travaux obligatoire

• Montage de dossiers de subventions ANAH et MaPrimeRénov' Copropriétés

• Négociation d'un prêt collectif (éco-PTZ collectif) auprès des établissements bancaires partenaires

• Appels de fonds votés en assemblée générale selon les règles de majorité applicables

4. Pilotage rigoureux des chantiers
Philippe BOURÉ assure un suivi de chantier professionnel : appels d'offres transparents, sélection des entreprises, réunions de chantier, réception des travaux avec levée des réserves. Chaque euro dépensé est justifié et tracé.

🏛️ CAS N°4 — LA SORTIE D'UNE ADMINISTRATION JUDICIAIRE

Le contexte

Lorsqu'une copropriété a été placée sous administration judiciaire — mesure exceptionnelle prononcée par le tribunal judiciaire en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 —, la reprise par un syndic professionnel constitue un moment délicat et décisif. La résidence sort d'une période de crise profonde, souvent marquée par des années de dysfonctionnements graves.

Philippe BOURÉ a été désigné à plusieurs reprises syndic judiciaire par le Tribunal de Nice. Il connaît donc cette réalité des deux côtés : celui qui redresse sous mandat judiciaire, et celui qui prend le relais pour consolider durablement le redressement.

Les actions spécifiques de Philippe BOURÉ

1. Reprise et audit de la gestion judiciaire
Philippe BOURÉ procède à une analyse minutieuse de ce qui a été accompli durant la période d'administration judiciaire :

• Vérification de la régularité des actes accomplis

• Analyse des comptes de la période

• Identification des dossiers en suspens (contentieux, travaux, contrats)

2. Reconstruction de la gouvernance
L'administration judiciaire suspend souvent le fonctionnement normal des organes de la copropriété. Philippe BOURÉ s'attache à :

• Reconstituer un conseil syndical actif et représentatif

• Organiser une assemblée générale de sortie claire et pédagogique, expliquant aux copropriétaires la situation héritée et les actions engagées

• Rétablir un dialogue de confiance avec l'ensemble des résidents

3. Consolidation financière
Les copropriétés sortant d'administration judiciaire présentent souvent des fragilités financières persistantes. Philippe BOURÉ met en place :

• Un budget prévisionnel réaliste et sincère

• Un plan de remboursement des dettes résiduelles

• Un suivi renforcé des charges et des impayés

4. Suivi judiciaire post-administration
Philippe BOURÉ maintient le lien avec le tribunal et le juge commis, rend compte de l'évolution de la situation et œuvre pour que la copropriété ne retombe pas dans les travers qui avaient justifié la mesure judiciaire.

📋 LA CHARTE D'ENGAGEMENT DE PHILIPPE BOURÉ

En prenant en charge une copropriété en difficulté, Philippe BOURÉ s'engage sur :

✅ La transparence — Des comptes lisibles, un reporting régulier, aucune dépense non justifiée
✅ La réactivité — Toute urgence est traitée dans les 24 à 48 heures
✅ La rigueur juridique — Chaque décision est fondée sur un texte, chaque acte est régulier
✅ Le respect des copropriétaires — Écoute, pédagogie, communication claire
✅ L'efficacité — Des résultats mesurables à 6 mois, 1 an, 3 ans

Contactez Niximmo

Pour toute question sur les copropriétés en difficulté, Philippe Boure, Docteur en droit, est à votre écoute.

Téléphone

07 88 91 59 92

Email

contact@niximmo.fr

Grâce à Niximmo, notre copropriété a retrouvé stabilité et sérénité malgré les difficultés financières.

Mme L.

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